„Koronawirus wykańcza rynek najmu. Stawki lecą w dół”, „Koniec najmu krótkoterminowego? W tej chwili praktycznie nie istnieje”,  „Ceny najmu spadną w Polsce przez koronawirusa?”, „Rynek najmu gwałtownie się załamał. Teraz powoli wraca do normy”, „Najem mieszkania wkrótce za pół „starej” ceny? Na rynku nieruchomości próba sił. Dla właścicieli mieszkań i dla lokatorów to ważny moment”.

To tylko niektóre tytuły wielu setek artykułów prasowych, które ukazały się w ostatnich miesiącach w Polsce i dotyczyły wpływu światowej pandemii COVID-19 ogłoszonej początkiem marca 2020 roku przez Światową Organizację Zdrowia,  na rynek najmu mieszkań. Tak się składa, że koniec pierwszego kwartału 2020 roku to również finisz prac zespołu badawczego, stworzonego przez naukowców z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, który opracował kompleksowy raport na temat rynku najmu nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.

Raport ten powstał (zob. https://pab.wib.edu.pl/rynek-najmu-nieruchomosci-mieszkaniowych/ ) na zlecenie Warszawskiego Instytutu Bankowości, inicjatora Programu Analityczno-Badawczego, tj. projektu powstałego w 2019 roku jako odpowiedź na potrzeby sektora bankowego w zakresie wysokiej jakości analiz i badań z obszaru cyberbezpieczeństwa i nowych technologii, a także szeroko rozumianego otoczenia sektora bankowego.

Raport ze względu na czas w którym powstawał (listopad 2019 – marzec 2020) nie odpowiada na szereg nurtujących nas pytań na temat rynku mieszkaniowego w czasach COVID -19, niemniej jednak stanowi solidną podstawę do dalszych analiz.

Po pierwsze szczególnie interesujące jest ustalenie, że aktualnie najem krótkoterminowy w Polsce może zmniejszać podaż na rynku najmu długoterminowego aż o 20%. To ustalenie ważne jest w kontekście innych międzynarodowych (głównie amerykańskich) badań, które wskazują, że rozwój popularności najmu krótkoterminowego ogranicza podaż mieszkań na wynajem długoterminowy i w istotny sposób podnosi czynsze oraz ceny mieszkań (od kilku do kilkunastu procent). W konsekwencji wpływa to na zmniejszenie dostępności mieszkaniowej, zwłaszcza w obrębie centralnie zlokalizowanych dzielnic miejskich z dobrze rozwiniętymi usługami oraz transportem publicznym. W konsekwencji pandemii, rynek najmu krótkoterminowego na pewien czas w zasadzie przestał istnieć, zwiększając podaż na rynku najmu długoterminowego. Jest to jednocześnie silny argument przemawiający za spadkiem cen najmu, o którym będziemy mogli ewentualnie przeczytać w raportach rynkowych podsumowujących kolejne kwartały roku 2020 ale i 2021.

Dodatkowo argument ten może być wzmocniony przez fakt wypowiedzenia wielu umów najmu (w większości wypadków kosztem utraty przez najemców kaucji), przez studentów, którzy na skutek wprowadzenia zdalnego nauczania w wielu wypadkach postanowili  wrócić do swoich domów rodzinnych. Część umów zostało też rozwiązanych  przez najemców, którzy pracowali do tej pory w tych branżach gospodarki, które w największym stopniu dotknięte zostały kryzysem COVID -19.  Warto jednak pamiętać, że prawo popytu pokazuje zależność między ceną a ilością dóbr, którą konsumenci (w tym wypadku najemcy) są gotowi zakupić (w tym wypadku nająć) w określonym czasie, nie uwzględniając zmian pozostałych okoliczności. A te okoliczności się jednak bardzo zmieniły, co sprawia, że hipoteza o spadku cen najmu w przyszłości nie jest już tak pewna. Chodzi głównie o znaczne zaostrzenie polityki kredytowej przez wiele banków w Polsce (podniesienie wkładu własnego, wyższe koszty kredytu (marze, prowizje), bardziej restrykcyjna kontrola dochodów wnioskodawców, zwłaszcza w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej oraz otrzymywania dochodów w oparciu o inne umowy niż umowa o pracę).  To wszystko może prowadzić to sytuacji, w której wiele gospodarstw domowych w Polsce będzie zmuszona do odłożenia decyzji o kupnie swojego M3 lub M4, na rzecz decyzji o najmie. Warto przy tej okazji wskazać, że z aktualnych danych Eurostatu wynika, że jedynie 16% ludności w Polsce zamieszkuje najmowane lokale, a mniejsze wskaźniki w Unii Europejskiej odnotowuje się jedynie w Rumunii, w Słowacji, w Chorwacji, na Litwie i na Węgrzech (zainteresowanych Czytelników szczegółowymi statystykami Eurostatu zapraszam na stronę internetową https://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=ilc_lvho02&lang=en ).

COVID-19  a czwarta rewolucja przemysłowa w nieruchomościach

Do niedawna dyskusja branżowa wokół innowacji związanych z czwartą rewolucją przemysłową koncentrowała się głównie wokół rynku najmu nieruchomości komercyjnych. Tu najwięcej miejsca poświęcane było rozwiązaniom proptechowych (z połączenia dwóch angielskich wyrazów: property oraz technology), które wprowadzają innowacje technologiczne na rynek nieruchomości (więcej zob. np.  http://proptechpoland.org/ ).

Nie oznacza to, że czwarta rewolucja przemysłowa nie odcisnęła swojego piętna na rynku mieszkaniowym ( zob. np. https://rev4.uek.krakow.pl/en/portal-wiedzy/repozytorium/publikacje/moving-towards-a-smarter-housing-market-the-example-of-poland-en/ ), jednak zainteresowanie analityków oceniających wpływ czwartej rewolucji na rynek nieruchomości, skupiało się do tej pory głównie na rynku najmu powierzchni logistycznych, handlowych oraz w szczególności biurowych. Pandemia niewątpliwie wymusiła korzystanie na większą skalę z nowych rozwiązań technologicznych również na rynku mieszkaniowym. Rozwiązania typu: wideo rozmowy, wirtualne spacery czy też podpisywanie umów online, choć znane przed pandemią, obecnie są normą w codziennej pracy w ramach firm deweloperskich czy też biur pośrednictwa nieruchomości.  Ponadto aktualnie wiele dyskusji wywołuje temat, który stanowi pewnego rodzaju wypadkową konsekwencji czwartej rewolucji przemysłowej oraz kryzysu COVID – 19, tj. wpływu rozwoju pracy zdalnej na popyt na rynku biurowym (ale i mieszkaniowym) oraz aranżacje i nowe rozwiązania organizacji pracy w biurach, którymi coraz częściej stają się nasze mieszkania.

Ciekawego materiału do przemyśleń dostarcza w tym zakresie ostatnie badanie firmy Colliers Intenational, która jest globalnym liderem świadczącym usługi w zakresie nieruchomości i zarządzania inwestycjami. Firma przeprowadziła badania, w których  wzięło udział ponad 100 podmiotów gospodarczych, spośród których najliczniejszą grupę stanowili najemcy biurowi (85%). Zdecydowana większość ankietowanych jest zadowolona z tempa i efektów wprowadzenia pracy zdalnej w ich organizacjach. Jak możemy dowiedzieć się z wyników badań 

„z trudnościami spotkały się przede wszystkim największe firmy, ze względu na skalę przedsięwzięcia oraz sektor finansowy z powodu systemów informatycznych i wymogów bezpieczeństwa danych. Znaczna część firm biorących udział w badaniu, już wcześniej korzystała z pracy zdalnej, zatem nie planują zmian w tym zakresie. 47% ankietowanych zamierza jednak wprowadzić ten model jako stały element strategii w swojej organizacji”.

Plany te będą miały swoje bezpośrednie konsekwencje dla rynku najmu powierzchni biurowych (kwestia zagrożenia większymi pustostanami oraz spadkiem czynszów) ale również i dla rynku mieszkaniowego. Wpływ ten na rynek mieszkaniowy będzie odczuwalny zwłaszcza ze względu na zmieniające się preferencje potencjalnych nabywców i najemców mieszkań, które jak już zauważono, stały się dla wielu gospodarstw domowych nie tylko miejscem w którym zaspokajane są potrzeby mieszkaniowe, ale również podstawowym miejscem świadczenia pracy zdalnej.